מהו גובה היטל השבחה בקרקע חקלאית וכיצד ניתן לשלם פחות

במאמר זה אנו נתעמק באחת הסוגיות אשר יכולות להשפיע באופן משמעותי על התשואה אשר אדם מקבל כאשר הוא מבצע השקעה בנדלן וזהו מס השבחה אשר נדרש ממשקיעי נדל”ן לשלם כאשר הם מעוניינים לראות את פירות ההשקעה שלהם. תחילה אנו נציג מהו היטל ההשבחה ומהו גובהו בקרקע חקלאית ולאחר מכן בחלקו השני של המאמר נבחן כיצד ניתן להפחית את הסכומים שעלינו לשלם בגין מס זה.

אך טרם נתעמק בסוגיה נציין כי באתר ישנו פירוט נרחב אודות סוגי קרקעות להשקעה אשר מומלץ לקרוא בטרם מתעמקים בסוגיית המיסוי בקרקע חקלאית. לכן במידה ואינכם בטוחים האם הקרקע בה אתם מעוניינים להשקיע היא קרקע חקלאית, או שאתם בשלבים  מומלץ להתחיל שם בטרם אתם קוראים אודות מיסוי בקרקע חקלאית אשר עומק במוקד מאמר זה.

מהו היטל השבחה ומתי נדרש לשלם אותו

היטל השבחה הינו מס אשר בעל הקרקע משלם בעבור עליית הערך של הקרקע, כלומר ההשבחה שלה, בעת מימוש זכויותיו באותו מקרקעין. שימוש בזכויות הינו כאשר אדם בוחר למכור את הקרקע, לבנות עליה או לנצל את זכויות הבניה אשר הוא מחזיק על אותה קרקע. לאחר גביית המס, מחויבת הרשות המקומית להשקיע את הסכומים אשר נגבו על ידה בפיתוח האזור עליו ניתן מס ההשבחה. גובה היטל ההשבחה הוא 50% מהרווח אשר מקבל האדם כתוצאה מהשבחת הקרקע.

קרקע חקלאית, אשר מכונה לעיתים “נחלה”, אינה קרקע רגילה ולרוב הבעלים הרשמי שלה הוא רשות מקרקעי ישראל, רמ”י. לבעלים בפועל של הקרקע החקלאית יש חוזה אשר מתחדש עם רמ”י אשר מעניקה לו זכויות חכירה על הקרקע. אותו אדם הוא זה אשר יידרש לשלם את היטל ההשבחה.

חישוב היטל השבחה נעשה על ידי הרשות  כאשר הקרקע מופשרת וניתן לעשות בה שימוש אחר פרט לחקלאות כמו למשל מסחר ומגורים. כאשר לרוב גובים את היטל ההשבחה מבעל הקרקע החקלאית לאחר הפשרתה ושינוי הייעוד שלה אשר גורם לעליית ערכה. מועד זה הוא מועד הגיוני בעבור הצדדים מאחר ומרגע זה ערך הקרקע עולה משמעותית.

חשיבות היטל ההשבחה בהקשר של קרקע חקלאית נובע מכך שערכה המקורי של הקרקע הוא נמוך במיוחד ויכול אף להיות עשרות אלפי שקלים בלבד. לעומת זאת, לאחר שהקרקע משנה את ייעודה והיא לא מוגבלת לתחום החקלאות בלבד ערכה עולה במאות אחוזים לעיתים. לכן מס השבחה הוא המס המרכזי והכבד ביותר אשר יצטרך לשלם המשקיע בקרקעות חקלאיות ויהיו בסכומים גבוהים במיוחד.

על מנת להסביר את אופן תשלום היטל ההשבחה בצורה פשוטה ניתן דוגמה העוסקת בקרקע חקלאית. אדם מחזיק בזכויות חכירה על קרקע חקלאית מסוימת, וטרם הפשרתה וקבלת זכויות הבניה שוויה המוערך היה 100,000 ₪. לאחר שהסתיים תהליך הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד שלה מקרקע חקלאית לקרקע שיכולה לשמש למגורים שווי הקרקע הינו 500,000 ₪. יהיה על הבעלים לשלם בגין הרווח של 400,000 ₪ אשר נוצרו כתוצאה מהפשרת הבנייה ושינוי יעוד הקרקע.

גובה היטל ההשבחה כאמור הוא 50% מהרווח שנוצר כתוצאה ממימוש הזכויות, כלומר, הרווחים של אותו בעל קרקע היו 400,000 ₪ ולכן צריך כעת לשלם 200,000 ₪ היטל השבחה.

אופן תשלום היטל השבחה בקרקע חקלאית

בימים אלו אשר ישנן קרקעות חקלאיות רבות אשר מופשרות, אנשים רבים רוכשים קרקעות מסוג זה לטובת השקעה בפוטנציאל שייעוד הקרקע ישתנה בעתיד. בהתאם לכך מחירי הקרקעות החקלאיות אשר נמכרות עלו, אך המדינה אינה מתחשבת כאשר היא קובעת את סכום היטל ההשבחה במחיר אותו שילמו בפועל אלא רק במחיר אותו היא מעריכה כשווי הקרקע טרם ייעוד הקרקע.

כלומר אם נמשיך את הדוגמה הקודמת אדם רכש קרקע ב-100,000 ₪ והערך עלה ב-400,000 ₪, אך בעייני המדינה שווי הקרקע לפני ההפשרה לא היה 100,000 ₪ אלא 50,000, ולכן עליו לשלם מס של 50% מ-450,000 ₪.

כיצד ניתן להפחית את גובה התשלום

על אף הנאמר גובה היטל ההשבחה אינו גזירת גורל וניתן להפחית את כמות המיסים במספר צעדים פשוטים.  גובה המס נקבע על פי הרווח הצפוי כתוצאה משינוי הייעוד, לכן יש לפעול בסיוע של גורמי מקצוע מצידכם ובראשם שמאי מקרקעין אשר יתנו לכם חוות דעת אובייקטיבית בנוגע לעליית ערך הקרקע הצפויה.

במידה וגובה ההיטל השבחה אשר הוטל עליכם אינו תואם את הסכומים אותם העריך השמאי מצידכם, יש באפשרותכם לערער על החלטת הרשות המקומית. ניתן לערער כאשר בעל הקרקע מעריך כי הסכום אותו העריכה הרשות המקומית כשווי הקרקע ההתחלתי בטרם מימש את זכויותיו היה נמוך מדי, או שמא הרשות המקומית ניפחה את הרווח הצפוי כתוצאה משינוי הייעוד של הקרקע.

לפי נתונים סטטיסטיים בנושא, כ-70% מהאזרחים אשר מקבלים היטל השבחה מוותרים על זכותם לערער מאחר שהדבר נשמע מסובך בעבורם. הרשויות המקומיות נשענות על כך, וקובעות היטלי השבחה מתוך הנחה כי רוב האנשים לא יערערו על הסכומים אשר עליהם לשלם. עם זאת, במידה ופועלים נכון ומערערים על החלטה ופועלים באמצעות שמאי מקרקעין בעל ניסיון ניתן לחסוך סכומי כסף גבוהים של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים כאשר סכומי ההפחתה הינם לעיתים מעל 70% מהסכום המקורי שדרשה הרשות. עם זאת, חשוב לפעול מהר, ניתן לערער על החלטת הרשות המקומית תוך 45 ימים ממועד קבלת דרישת התשלום בעבור היטל השבחה.

סיכום:

לסיכום, כאשר אדם מחליט לממש את זכויות הבניה שלו בקרקע חקלאית או כל פעולות לרוב הרשות המקומית תדרוש ממנו לשלם היטל השבחה בעבור הרווח הצפוי מקרקע זו. במידה והסכום אשר נקבע נראה לו מופרז עליו לפעול בחכמה בליווי שמאי מקרקעין וייעוץ אשר יסייעו לו לקבוע מהן העלויות האמיתיות בגין אותו היטל והאם הוא יכול לצמצם את המס אשר נדרש לשלם. במידה ויפעל במהירות ותוך שימוש בגורמים מקצועיים יוכל לחסוך סכומי עתק בהשקעה שלו.