מילון מונחים בתחום הנדל”ן – בשפה בהירה וקולחת

צעד נבון עבור מי שרוצה להשקיע בנדל”ן יהיה להכיר מושגים חשובים בתחום. במיוחד, חשוב הדבר כאשר שוקלים להיכנס להשקעה כגון רכישת אדמה (לרוב, קרקע חקלאית המיועדת להפשרה). לרשותכם, הקוראים המביעים עניין בפרויקט עיר העתיד דורות עילית, מילון מונחים תכליתי, בשפה בהירה וקולחת.

 

גוש / חלקה

במילים פשוטות, זוהי “תעודת הזהות” של כל חלקת אדמה. גוש הוא שטח שמורכב מחלקות שונות. רוכש או חוכר יכול לרכוש חלקה או כמה חלקות. כלומר אפשר לבצע עסקאות בהתאם לגודל השטח הרצוי. אין מניעה לחלק בעלות בין כמה אנשים גם על חלקה אחת.

 

קרקע חקלאית

קרקע המוגדרת כמותרת לשימוש חקלאי בלבד. הגדרת השימוש נעשית על ידי הגורמים המוסמכים. שינוי באופי השימוש מכונה הפשרה.

 

הפשרת אדמה חקלאית / שינוי יעוד

שינוי יעוד של קרקע, שהתקבל בהחלטת גורמים מוסמכים, ברמה הלאומית והתכנונית. בהפשרה, מחליטים אילו שטחים יאפשרו בניה למגורים, אילו לעסקים ואילו לתעשייה. בדרך כלל, מדובר בפיתוח עירוני כך שאזורים נרחבים יוקצו לבניה בהתאם לצרכי האזרחים. משקיעים שואפים לרכוש קרקע לפני ההפשרה, שכן לאחר הפשרה ערך הקרקע מכפיל את עצמו ולעיתים גם מעבר לכך.

 

אדמת מנהל (אדמת מדינה)

שטח שנמצא בבעלות של גורם לאומי, כגון קרן קיימת או המדינה (כלומר לא קרקע פרטית). המיוחד הוא שלא ניתן לרכוש קרקע מסוג זה בצורה של העברת בעלות רגילה, בטאבו. רוכש הקרקע למעשה חוכר את השטח לטווח ארוך, כלומר לשנים ארוכות. רוכש בדרך כלל יעדיף שתהיה אפשרות להעביר את הקרקע על שמו בטאבו, אבל יותר מ-90 אחוז משטחי הארץ למעשה מוגדרים כיום כאדמות מנהל. חשוב להוסיף כי מי שרוכש (כאמור, חוכר) אדמה כזאת יכול לאחר מכן למכור, כלומר להעביר את זכות השימוש בקרקע לאדם אחר.

 

הסכמי קומבינציה

אלו הסכמים שבהם מתקשרים בחוזה בעלי קרקע ביחד עם קבלנים. ההתקשרות נעשית על מנת לקדם הקמה של מבנה על הקרקע, בעסקה ללא העברת מזומן (או העברת מזומן חלקית). עבור מתן זכות לבנות, שעוברת מבעלי הקרקע אל הקבלן, מקבלים הבעלים דירה או דירות שיירשמו על שמם. כאשר הקרקע משותפת, מה שקורה בדרך כלל לאחר הפשרה, הזכויות בדירות מחולקות בין כלל בעלי הקרקע לבין הקבלן, מבצע הפרויקט. נהוג לתאר את אופן החלוקה של הדירות בין הקבלן לבין בעלי הקרקע כשיעור הקומבינציה.,

 

ועדה מחוזית

ועדה ברמה מחוזית (מתחתיה קיימת ועדה מקומית). בוועדה יושבים נציגים בכירים, לרבות ממשרד הפנים. בסמוכה לדון, לאשר תוכניות מתאר או לשקול האם לקבל או לא לקבל התנגדויות אודות תוכניות מתאר מקומיות. לוועדה סמכות נרחבת בעניין פיתוח קרקעות חקלאיות ברחבי הארץ והפשרות.

 

הועדה המקומית (לתכנון ובניה)

זוהי הוועדה שאחראית על הכנת תוכניות בהתאם לתחום השיפוט שלה. התוכנית צריכה להיות תואמת לתוכניות מתאר רחבות יותר, ברמה הלאומית, והתוצר הואתוכנית מתאר מקומית. לאחר שהוועדה מכינה תוכנית, עליה להעביר אותה לוועדה בכירה, כלומר מחוזית. על פי החלטתה יאושרו תשריטים בהתאם. בסמכות הוועדה המקומית ליתן היתרי בניה על פי תב”ע (תוכנית בניין עיר) שאושרה במועד מוקדם יותר. חברי הוועדה כוללים את נבחרי הרשות המקומית.

 

איחוד וחלוקה מחדש

כאשר מבצעים הפשרה של קרקע, במידה ויש ריבוי בעלים מתעורר או עשוי להתעורר קושי. אי הסכמות בין בעלי הקרקע, לגבי אופי ניצול הזכויות באופן שמפריע להתקדמות פרויקטים של בניה ופיתוח. חלוקה ואיחוד של המגרשים בצורה מסודרת מאפשרת פיתוח מסודר, לרווחת כל הגורמים. תוכנית כזאת ניתן להסדיר בכפיה, על פי כללים מקובלים. מקובל לבצע את התהליך הזה בשלבים. קודם כל מאחדים בין כל הבעלים בשטח נתון. לאחר שמבצעים תכנון, מפרקים את האיחוד. כל בעלים מקבל מגרש או שטח שווה ערך בערכו לשטח שלפני האיחוד. במידת הצורך, מבצעים תשלומי איזון בין הבעלים, בליווי הוועדה המקומית (לתכנון ובניה).

 

הפקעת קרקעות

ברגע שמאושרת תוכנית על קרקע שהייתה חקלאית והופשרה לבניה, לא ניתן לבנות על 100 אחוזים מהשטח. הרשות המקומית שאחראית על האזור זכאית להפקיע שטחים מסוימים לתועלת הציבור. על השטחים המופקעים מקובל להקים כבישים, פארקים וכדומה.

 

תב”ע–תוכנית בניין עיר

תוכנית מפורטת אשר אחרית להגדרת ייעוד קרקעות ברחבי הארץ. תוכנית בניין עיר כוללת פירוט המכונה תשריט. מפה שבה מפורטים השימושים של האזורים בשטח נתון. ברמת גוש וחלקה ניתן לראות מה יוקצה לבניית עירונית, מה יוקצה לשטחים מסחריים וכן הלאה.

 

תמ”א (תוכנית מתאר ארצית) 35

תמ”א 35 מגדירה את אופי השימוש בשטחים עירוניים שמתפתחים כעת או צפויים להתפתח בעתיד. התוכנית מגדירה אזורים המיועדים למגורים, אזורים המיועדים למטרת מסחר, שטחים ירוקים, שטחים תעשייתיים וכו’.

 

תמ”מ 6 (תוכנית מתאר מ’ 6)

תוכית מתאר חדשה יחסית, שמגדירה את הפיתוח של חיפה וסביבותיה (אזור הצפון). התוכנית בשיתוף משרד הפנים ומשרד הבינוי. מפרטת את הייעוד של הקרקעות בכל האזור, מחדרה ועד עכו. בין היתר, משמשת התוכנית לבדיקה שלכדאיות בהשקעות בקרקע חקלאית. התוכנית לוקחת בחשבון רמות אכלוס נוכחיות ואפשרויות פיתוח של יישובים שונים.

 

מס שבח

בעסקת מכירה של קרקעות נוצר, בדרך כלל, רווח למוכר. רווח זה מכונה שבח. בעת עסקה מסוג זה, ישלם המוכר מס עבור ההפרש שבין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה. תיאור זה של המס הינו על קצה המזלג. יש הרבה משתנים משפיעים ומומלץ להתייעץ עם מומחה מיסוי מבעוד מועד, על מנת להבין את משמעויות העסקה, מבחינה זו.

 

מס רכישה

ברכישה של נדל”ן, לרבות קרקע או דירה ונכסים אחרים, מוטל גם על הרוכש מס. נכון למועד כתיבת שורות אלה, המס הרלוונטי עבור מי שרוכש קרקע חקלאית הינו שישה אחוזים.

הרב משה מונטג
הרב משה מונטג
הרב משה מונטג, האיש החתום על הגדלתה ופיתוחה של העיר בית שמש, בה בנה למעלה מעשרת אלפי יח"ד, משמש כיום כמנכ"ל הגמ"ח המרכזי, וכמנהל הפיתוח של העיר החדשה דורות עילית. מונטג שימש כיו"ר הועדה לתכנון ובניה של העיר בית שמש, וכיו"ר סיעת דגל התורה בעיר, במשך כ-7 שנים בהם התפתחה העיר בית שמש וכמעט הכפילה את מספר תושביה. ניסיונו העשיר מונטג מביא עימו ל'דורות עילית' את ניסיונו העשיר בהקמה וקידום ערים מחזון למציאות.
שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email
שווה לקרא גם:
ראיון עם הבולדוזר – הרב משה מונטג
הם צריכים לפעול בכמה וכמה אפיקים, כל שנה מתווספות עוד אלפי משפחות חרדיות שצריכות דיור ולכן צריך ללכת על אפיקים של עיבוי ערים קיימות, הקמת ערים חדשות ופישוט והקלה במערכת קניית הדירות ברמה הפיננסית.במחסור המיידי צריך לשווק ולהוריד חסמים, אך לטווח הארוך צריך לפעול על פי שלושת האפיקים שציינתי.
הפשרת קרקע חקלאית לבנייה – אפיק השקעה אטרקטיבי
מחפשים אפיק אטרקטיבי להשקעה? רכישת קרקע חקלאית בעלת סיכויים גבוהים להפשרה לבנייה היא אפשרות ריאלית ומשתלמת לתת לכסף שלכם לעבוד בשבילכם.