בשוק הנדל”ן של היום, רכישה של קרקע חקלאית נחשבת לעסקה מומלצת וכדאית, בעלת פוטנציאל השבחה של מאות אחוזים, לאחר שיושלם תהליך ההפשרה וייעוד הקרקע ישונה לבנייה. בשל הגדרתן של קרקעות חקלאיות לשימוש למטרות חקלאיות בלבד, מחיר הקנייה שלהן הוא נמוך מאוד ביחס לשוק, כך שזהו פתרון נוח לאנשים רבים באוכלוסייה, שאין להם את ההון הדרוש לרכישת נכס מקרקעין למגורים.
עם זאת, מדובר בעסקה מורכבת ומאתגרת, לטווח בינוני – ארוך, הכרוכה באי וודאות ולקיחת סיכון מסוים. לכן, כל אדם שמעוניין לקנות קרקע חקלאית, חייב להבין לעומק את תנאי ושלבי העסקה ולבצע מספר בדיקות מקדימות, לפני הוצאת העסקה לפועל. בצורה זו, ניתן גם ליהנות מהתנאים האטרקטיביים והיתרונות הגלומים ברכישת קרקע חקלאית וגם למזער את הסיכונים ולהבטיח לעצמכם שקט נפשי לכל אורך הדרך.
אלה הנקודות העיקריות שחשוב לבדוק ביסודיות לפני שמחליטים לקנות קרקע חקלאית:
זהות הבעלים של הקרקע
חשוב לבדוק האם הקרקע רשומה בנסח הטאבו בבעלות פרטית או שמא היא שייכת למקרקעי ישראל. שכן, אם הקרקע בבעלות המדינה מדובר על זכות חכירה ויש לך השלכות כלכליות משמעותיות לרוכשים. כמו כן, צריך לבדוק אם הקרקע החקלאית נמכרת ישירות מידי הבעלים הרשומים או באמצעות ייפוי כוח או צו ירושה ולוודא את מהימנות המסמכים. חשוב להדגיש, כי בפרויקט המגורים הייחודי והאיכותי אורות בדורות, הקרקעות החקלאיות הן בבעלות פרטית, כאשר הוא נעשה בתמיכה ובשיתוף מלאים של הממשלה.
שעבודים והפקעות קודמות
בעת עיון בנסח הטאבו חשוב לוודא שלא רשומים על הקרקע שעבודים או הגבלות אחרות העלולים להוות בעיה חוקית בהמשך. בנוסף, מומלץ לראות אם חלו על הקרקע הפקעות קודמות, באיזה היקף ואיזו השפעה יש לכך על הקרקע הפוטנציאלית.
ייעוד הקרקע
חשוב לבדוק את המצב התכנוני המעודכן של הקרקע החקלאית, כפי שמופיע בתכנית המתאר המקומית, לראות שהיא אכן מיועדת להפשרה.
סטטוס התכנית
עליכם להבין בבירור באיזה שלב נמצא תהליך ההפשרה, איזו וועדת תכנון אחראית עליו ומהו הצפי לביצוע של שינוי הייעוד בקרקע. זאת, מאחר ויש לכך חלק מהותי בקבלת ההחלטה לגבי רכישת הקרקע הפוטנציאלית.
מרקם הקרקע
בתכנית מתאר ארצית מספר 35 יש מידע עדכני לגבי מרקמי התכנון של כל הקרקעות במדינת ישראל, ביניהם מרקם עירוני, כפרי, שימור, חופים ועוד. לפיכך, חשוב מאוד לראות שהקרקע החקלאית מופיעה בתכנית כמרקם עירוני (קרקע צהובה בתשריט ).
תכניות המתאר
מומלץ לעיין בתכניות המתאר הארצית, המחוזית והמקומית ולראות אם מופעים בהן כל מיני גורמים שיכולים לסכל את ביצוע ההפשרה, שכן ישנה דרישה של ועדות התכנון להשאיר מרחק בטחון מסוים בין אזור מגורים לבין בסיסים צבאיים, כבישים מרכזיים, שמורות טבע וכדומה.
זהות החברה המשווקת
ישנה חשיבות רבה להבין את זהות הגורם המוכר/המשווק של הקרקע החקלאית ולהתרשם מהניסיון, הוותק, המוניטין,היציבות הכלכלית, המלצות של לקוחות וכדומה. כחלק מכך, מאחר ומדובר בקרקע שלא מאושרת לבנייה, עליכם לקבל זמן סביר מראש לפני ביצוע המכירה שומה עדכנית של הקרקע על פי הדרישות בתקן 22. בשומה תוכלו לראות מהי הערכת השמאי לגבי שווי הקרקע בעת השיווק, ייעוד הקרקע הנוכחי, הערכה של לוחות הזמנים ועוד.
מיקום גאוגרפי
חשוב מאוד לבקר פיזית בקרקע ולבדוק היכן היא נמצאת, שכן יש בכך כדי להעיד על סיכויים גבוהים להפשרתה. כך, קרקעות חקלאיות הממוקמות ליד ערים ויישובי מגורים מרכזיים בעלות פוטנציאל גבוה יותר להפשרה. כמו כן, תוכלו להתרשם בעצמכם מהשטח ולראות אם ישנם מכשולים כלשהם כגון קווי מתח גבוה, אתרי ארכאולוגיה, חוות גז ועוד.
הפקעות
חשוב לדעת שכאשר רוכשים קרקע חקלאית השטח מופיע כנטו, אולם לאחר הפשרתה לבנייה למגורים זה ישתנה לשטח ברוטו. זאת, משום שלאחר ההפשרה יופקעו מהקרקע שטחים במסגרת ההליך התכנוני למטרות ציבוריות כגון סלילת כבישים, מדרכות ושטחים ציבוריים.
מיסים, היטלים ועלויות פיתוח
כאשר אתם עומדים לבצע השקעה בנדל”ן, חשוב שתדעו שכדי לממש את הזכויות בקרקע תצטרכו לשאת בהוצאות נוספות מלבד מחיר הקנייה, כגון מס שבח ומיסים אחרים, תשלומים למנהל מקרקעי ישראל, היטלי השבחה,עלויות פיתוח גבוהות וכן תשלומים לבעלי מקצוע מומחים דוגמת שמאים, אדריכלים, עורכי דין ועוד.
